Оценка экспертная: особенности, методы проведения и результат. Этапы проведения оценки Этапа оценки является важным документом

Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:

1. Постановка задачи и заключение договора на оценку объекта; разработка плана оценки.
2. Сбор данных (общих, специальных, сравнительных) и верификация информации на полноту и достоверность.
3. Общий и специальный анализ рынка.
4. Анализ наиболее эффективного использования конкретного объекта недвижимости.
5. Выбор подходов и методов оценки и непосредственное проведение оценочных расчетов применением методов оценки: затратного, сравнения продаж, капитализации дохода.
6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, и установление итоговой величины стоимости.
7. Составление отчета о результатах оценки недвижимости. Оценка объекта начинается с определения проблемы - постановки задачи. Ее можно разбить на шесть основных моментов:

1) идентификация объекта недвижимости, состоящего в общем случае из земельною участка и улучшений (определение границ оцениваемого имущества, что именно должно быть оценено);
2) определение объема оцениваемых имущественных прав, связанных с конкретным объектом недвижимости (заказчик может иметь лишь право на аренду или определенную долю в партнерстве, собственность может быть обременена закладной и т.д.);
3) определение даты оценки (весь процесс анализа информации должен быть привязан по времени к конкретной дате, поскольку рынки и рыночные условия, а следовательно, и факторы, влияющие на величину стоимости, могут меняться. Вычисленное значение стоимости для другого момента времени может не соответствовать действительности);
4) определение цели оценки для заказчика (заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель - выполнить оценку объекта недвижимости, которая необходима ему для реализации какого-то его плана, - страхования объекта, его продажи или получения кредита под его залог, - это есть назначение оценки, ее функция);
5) выбор вида (стандарта) стоимости, соответствующего установленной функции оценки. В каждом случае оценщик должен выбрать конкретный вид оценочной стоимости, который соответствует установленному назначению оценки (см. табл. 7.2). В случае использования стоимостей нерыночного типа особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью;
6) выявление ограничительных условий (они могут касаться объема и характера предоставленной заказчиком информации, возможностей оценщика самостоятельно выполнить весь объем оценочных работ, возможности тщательного визуального осмотра объекта оценки и пр.).

Все эти шаги должны быть оговорены и согласованы с клиентом в целях устранения возможного взаимного непонимания.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора (включающего задание на оценку) между оценщиком и заказчиком. В статье 10 Закона об оценочной деятельности требования к договору сформулированы следующим образом:

1. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
2. Договор на проведение оценки должен содержать:
- объект оценки (Правильнее было бы — «описание или указание на объект оценки»).;
- вид стоимости имущества (способ оценки) (Оценщики не пользуются термином «способоценки», тем более в качестве уточнения (поскольку находится в скобках) термина «вид стоимости»);
- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Законом об оценочной деятельности;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности но отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 246 Закона об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
-
3. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов

4. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

В договоре может также оговариваться право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации о зонировании, условиях окружающей среды, право оценщика и его помощников на обследование объекта собственности и проведение, если это необходимо, дополнительных исследований и тд. Оценщик осуществляет предварительный осмотр объекта и составляет календарный план оценки с определением количества необходимого персонала, графика работ, что необходимо для установления размера оплаты работы оценщика. Вознаграждение оценщика не должно основываться на размере определенной оценщиком стоимости недвижимости.

После того как договор подписан, оценщик разрабатывает детальный рабочий план оценки, предусматривающий реализацию процесса профессионального стоимостного оценивания в отношении конкретного объекта недвижимости и в соответствии с поставленной задачей.

Сбор данных . Оценка стоимости недвижимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. Характер объекта или объектов собственности определяет объем работ по сбору необходимых сведений и их вид.

Разработка точных оценочных моделей как при массовой, так и при индивидуальной оценке зависит от адекватною сбора и анализа рыночной информации, вынесения суждения относительно варианта наиболее эффективного использования собственности, изучения факторов спроса и предложения. Обычно эта информация разбивается на три основные категории: общая информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта недвижимости на региональном уровне: специальная информация о факторах, воздействующих на стоимость объекта на местном и сегментном уровнях, включающая информацию сравнительную по сопоставимым объектам; конкретная информация об особенностях оцениваемого участка и находящихся на нем улучшений, влияющих на стоимость.

Эти данные включаются в основную часть отчета. В этой части отчета необходимо приводить три липа общих данных: региональные, городе кие и по ближайшему окружению. Для крупных городских центров может быть достаточно данных по городу.

Региональные, юродские и районные банные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным. Информация должна включать: географические данные, социальные и экономические условия и тенденции развития. Из этой информации складывается мнение оценщика. Региональные данные включают:

Расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров;

II - экономические тенденции развития региона;
- характеристики населения области на основании имеющейся статистики;
- тенденции в изменении показателей состава и занятости населения, товарных рынков;
- транспортные коммуникации, включая дорожную сеть, железные дороги и их влияние на оцениваемый объект недвижимости;
- услуги, включая коммунальные, доступные в регионе;
- карты (топопланы), позволяющие определить местонахождение объекта.

Региональные данные наиболее важны при оценке сельскохозяйственной недвижимости и недвижимости, расположенной в небольших городах (поселках).

Если объект находится в крупной городской агломерации, то данные региональные и по городу могут часто перекрываться. Когда данные по городу приводятся отдельно от региональных, то они включают в себя следующую информацию:
- краткую историю города и тип управления;
- структуру населения, образовательную структуру и систему управления;
- климат и характер местности, природные ресурсы;
- основные тины застройки, возможности для отдыха, парки;
- систему коммуникаций, транспортную систему;
- рынок труда и профессиональную структуру населения;
- налоги;
- карту города с указанием объекта оценки.

Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читатель отчета об оценке смог судить о ходе проводимого анализа. Эти данные для жилых объектов должны иметь следующие характеристики:
- карту с четко очерченными границами землепользователей и указанием местоположения объекта;
- физические характеристики;
- близость к объектам социальной и транспортной инфраструктуры (школам, торговым центрам, центрам занятости, остановкам общественного транспорта, паркам и т.д.);
- доступные общественные услуги;
- типичные здания в окрестностях, их общее состояние, возраст и пределы стоимости;
- выявленные тенденции развития;
- средний размер семьи, средний доход жителей.

Кроме, большинства из перечисленных данных сведения по окружению для нежилой недвижимости включают также следующие специальные данные:

- рынок офисных зданий, их доступность, потенциальный спрос;
- торговые услуги и структура спроса;
- пассажиропотоки;
- торговая конкуренция и возможность проникновения на рынок;
- тенденции в развитии и застройке района, изменении использования недвижимости, налогообложении;
- стоимость электроэнергии;
- возможности для работников (транспорт, кафе, рестораны, торговые центры, банки).

Специальные данные могут быть самыми разнообразными. В качестве примера приведем типичное описание земельного участка, описание зданий и сооружений.

Типичное описание земельного участка включает:
- размеры, форму, площадь, топографические характеристики;
- состояние почвы и подпочвенного пласта, дренажные характеристики;
- наличие подъезда, коммуникационных линий и коммунальных сооружений, включая затраты на их строительство;
- работы по благоустройству вне пределов участка (устройство улиц, тротуаров, бордюров, кюветов);
- благоустройство самой территории земельного участка (работы по парковой архитектуре, устройство внутренних подъездных путей, прогулочных дорожек, водопровода, канализации);
- общий вид, близость к непривлекательным и опасным объектам;
- согласованный вариант использования (зонирование), ограничения, сервитуты, обязательства и т.д.;
- факторы местоположения, которые будут оказывать влияние на рыночную стоимость.

Типичное описание зданий и сооружений в зависимости от типа собственности включает следующие характеристики:
- качество и тип постройки, количество помещений;
- площадь застройки, размеры, общая (полезная) площадь здания, размеры и площадь отдельных комнат и помещений внутри здания;
- год первоначальной постройки, время проведения ремонта, реконструкции и пристройки новых сооружений;
- стиль, дизайн, планировка;
- наружные конструкции, фундамент, кровля, двери, окна, фонари, проемы;
- наружная отделка, внутренняя отделка (полы, стены, перегородки, потолки, встроенные шкафы, кладовые);
- сантехнические системы и сооружения, электропроводка, системы кондиционирования и отопления, встроенное оборудование (состояние и пригодность);
- расположение сооружений на участке и их характеристика (гаражи, бани, хозяйственные постройки, площадки, портики и другие структуры);
- разделение конструкций и элементов здания на долговременные и с коротким сроком службы (фактический возраст и реальный срок эксплуатации, остаточный срок экономической эксплуатации, состояние);
- функциональное устаревание (функциональная пригодность или непригодность).

Сравнительные данные - это в основном данные рынка. В условиях формирования рынка недвижимости и земельного рынка основными источниками получения информации о рыночных ценах могут быть:

Договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов недвижимости;
- данные о предложениях по продаже объектов недвижимости и земельных участков по информационным риелторским и иным бюллетеням, объявлениям и сообщениям о намерениях продать недвижимость в средствах массовой информации;
- данные государственной статистики.

Все собранные данные используются для двух типов анализа рынка недвижимости: общего и специального.

Анализ данных на полноту и достоверность (верификация). Такой анализ должен проводиться в соответствии с требованиями к информации, изложенными в ФСО. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются.

После того как оценщик выбрал методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости конкретного объекта недвижимости, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении. Для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости. Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика - дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.

Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости. В ФСО-3 в п. 8 раздела III «Требования к содержанию отчета об оценке» указывается, что «вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться» раздел «Согласование результатов». Следует помнить, что окончательная величина стоимости обычно не является средним значением стоимостей, полученных тремя подходами.

Составление отчета об оценке. Требования к отчету представлены в Законе об оценочной деятельности и ФСО-3. Кратко отметим особенности составления отчета об оценке, характерные для международной оценочной практики.

Отчет об оценке составляется в письменном виде. Содержание этого документа может быть различным в зависимости от назначения. Существуют три основных типа отчета: в форме письма (краткий), часто называемый экспертным заключением; отчет стандартной формы и полный повествовательный отчет.

Краткий отчет является заявлением оценщика о величине стоимости. В нем отсутствует какая-либо дополнительная информация, какой-либо анализ собранных и использованных оценщиком данных. Такой отчет имеет ограниченное использование и применяется чаще всего в двух случаях: если заказчик уверен в квалификации и опыте оценщика и если объект оценки очень прост.

Отчет стандартной формы используется при оценке стандартной жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, таун-хаусы и т.п.), а также он мог бы использоваться при массовой оценке.

Повествовательный отчет позволяет оценщику наиболее полно обосновать свое мнение и убедить читателя отчета в правильности своих умозаключений и приведенных численных результатов.

Перейдем к рассмотрению понятия "оценка" как процесса , который следует определенному алгоритму и независим от конкретных характеристик тех или иных объекта и субъекта оценки. В этом случае важно установить параметры процесса, его характеристики, исследовать его структурные особенности, определить последовательность его этапов.

Основными характеристиками оценочного процесса являются его упорядоченность – выделяются общие для всех случаев оценки этапы ее проведения, реализуемые в определенной последовательности (и которые нельзя пропустить или переставить, поскольку это может привести к искажению результата); целенаправленность – существует приоритет цели оценки, во многом в дальнейшем определяющей особенности процесса оценки (состоящие, в частности, в выборе вида оцениваемой стоимости, подходов и методов оценки, проведении процедуры согласования и т.п.).

Данные характеристики указывают на системность процесса оценки.

Если рассмотреть исторический аспект, то впервые определение термина "оценивать" было дано на семинаре Всемирного банка .

"Термин “оценивать” (appraise ) имеет несколько различных значений в зависимости от контекста, в котором он используется. Он может (по словарю Вебстера – Webster"s New World Dictionary ):

  • 1) определять цену чего-либо, устанавливать стоимость чего-либо;
  • 2) оценивать количество чего-либо;
  • 3) выносить суждение о качестве или ценности чего-либо".

Суммируя, получим: оценивать (appraise ) – определять цену, устанавливать стоимость, оценивать качество, выносить суждение о ценности или полезности чего-либо.

Несмотря на обобщенность этого определения (а не профессиональную направленность), речь в нем в первую очередь идет о стоимостной оценке .

Таким образом, важная особенность анализируемого процесса состоит также и в том, что данная оценка (представляющая собой разновидность экономической оценки) является стоимостной. Это значит, что все характеристики объекта оценки (как количественные, так и качественные), параметры внешних ценообразующих факторов, отражающих рыночную конъюнктуру, риски инвестора и т.п. должны быть выражены как стоимостные показатели, т.е. в денежном (количественном) выражении, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению.

Наконец, это процесс динамический , поскольку все ценообразующие факторы для данного объекта оценки изменяются вслед за изменением рыночной ситуации и в результате использования этого объекта во времени. Поэтому любая стоимостная оценка осуществляется на конкретную дату, называемую датой оценки.

Однако и здесь существовали проблемы. В ст. 11 Закона об оценочной деятельности речь идет о необходимости указания "даты проведения оценки", "даты составления отчета" и "даты определения стоимости". Определения отсутствуют. Поэтому на практике часто в отчетах об оценке ввиду подобной несогласованности понятий в нормативном источнике встречались ситуации, когда дата определения стоимости указывалась одна, а дата проведения оценки – другая. При этом "дата проведения оценки" путалась с "периодом проведения оценочных работ". Или же "дата составления отчета" указывалась "с... по...", т.е. периодом, а это уже – не дата.

В п. 8 ФСО № 1 теперь дано определение понятия "дата оценки", что делает применение других указанных выше понятий неуместными.

Дата оценки (вместо "дата проведения оценки", "дата определения стоимости") – это дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Именно на эту дату анализируются соответствующий рынок и финансовая отчетность и принимаются во внимание (фиксируются) значения всех доступных стоимостных факторов.

Так, отчет может составляться в период с 1 по 10 марта 2004 г., а датой оценки быть 1 августа 1913 г. или 21 декабря 2012 г., лишь бы оценщик сумел найти необходимую информацию, характеризующую рынок и объект оценки на эту дату .

Процесс оценки независимо от специфики объекта оценки состоит из следующих семи этапов .

  • 1. Постановка задачи – первый этап, который включает в себя: предварительное ознакомление с объектом оценки, его идентификацию, выявление предмета оценки, согласование с заказчиком цели и назначения (функции) оценки, а также даты оценки; составление календарного плана оценки; проведение калькуляции затрат, определяющей вознаграждение оценщика; подписание с заказчиком Договора на оценку.
  • 2. Сбор и проверка информации.
  • 3. Преобразование финансовой отчетности, анализ финансового состояния предприятия .
  • 4. Выбор уместных подходов и методов оценки и проведение необходимых расчетов.
  • 5. Согласование результатов и подготовка итогового заключения.
  • 6. Подготовка (оформление) отчета об оценке.
  • 7. Представление отчета заказчику и его защита.

Итак, процесс оценки – это документально и логически обоснованная, систематизированная процедура исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта, основанная на общепринятых подходах и методах оценки, для вынесения окончательного суждения о его стоимости. Задача оценщика – анализ этих характеристик и количественная (в денежном выражении) интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. Результат суммарного воздействия всех выявленных, в том числе рыночных, факторов на стоимость объекта в условиях конкретного рынка в конкретный момент времени отражается в итоговом суждении – отчете об оценке.

Приемлемо и более лаконичное определение : оценка "представляет собой целенаправленный, упорядоченный процесс исчисления величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка".

Оценка как процесс профессионального исчисления величины стоимости представляет собой реализацию знаний и практических навыков исполнителем (оценщиком) при решении конкретной поставленной задачи определения величины стоимости конкретного объекта. Образцовый способ применения теории оценки как научного знания для того или иного конкретного прикладного аспекта могли бы давать Методические рекомендации, разрабатываемые в рамках Национального совета по оценочной деятельности в Российской Федерации и утверждаемые им же, но носящие рекомендательный характер.

Различие двух анализируемых выше трактовок понятия "оценка" наглядно проявляется при использовании концепций теории принятия решений. Если оценка рассматривается как процесс, то принятие решения сводится к выбору одного из вариантов оценки, соответствующего заранее заданной (сформулированной) цели оценки. Цель в данном случае не является предметом принятия решения. Здесь велика профессиональная составляющая понятия. При рассмотрении оценки как деятельности (как в широком, так и в узком смысле) субъекты оценки сами вырабатывают критерии и цели своей деятельности, корректируя их в процессе реализации. Здесь значительны соответственно социальная и предпринимательская составляющие . В этом смысле оценка как деятельность – более широкое понятие, чем оценка как процесс. При этом оценка как деятельность в целом – гораздо менее формализуемое явление. Это, в частности, объясняет сложность проблем, связанных с нормативным регулированием оценочной деятельности и разработкой федеральных стандартов.

  • См. гл. 10.
  • Оценка машин и оборудования: учебные материалы, подготовленные для семинаров Института экономического развития Всемирного банка Робертом Б. Подвальным и Эдвардом В. Рэтэром. СПб., 1995.
  • Второй используемый термин – valuation – прямо переводится как "определение стоимости" или "стоимостное оценивание", "оценка стоимости".
  • В указанных примерах заданы ситуации, которые в USPAP определяются как ретроспективная и перспективная оценки стоимости.
  • Выделение именно этих этапов процесса оценки вполне мотивировано и встречается как в западной, так и отечественной литературе, например: Оценка бизнеса: учебник / нод ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 39; Reece Richard Р. Fundamentals of Business Appraisal. Ксерокопии материалов Всемирного банка, 1993. Р. 7.
  • В учебнике "Оценка бизнеса" нод ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой (2-е изд.) на с. 39 "Составление плана оценки" выделено отдельным пунктом 3, что вряд ли обоснованно, поскольку объем и значимость работ при этом никак не могут конкурировать с введенным здесь в п. 3 "Преобразованием финансовой отчетности", которое в указанном источнике отсутствует.
  • Возможно, в недалеком будущем переход ведения бухгалтерской отчетности на МСФО в Российской Федерации сделает ненужными ряд процедур преобразования финансовой отчетности, необходимых на настоящий момент (например, процесс трансформации отчетности), но в любом случае останется анализ финансового состояния предприятия на основе расчета относительных финансовых показателей как неотъемлемый этап оценки бизнеса. Этому этапу процесса оценки бизнеса посвящена книга: Касьяненко Т. Г. Преобразование финансовой отчетности предприятия для целей оценки бизнеса: учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. Частично материал книги отражен в гл. 7.
  • Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 12.
  • Эта составляющая усилена в Законе об оценочной деятельности (в ред. Закона № 157-ФЗ).
  • Первая составляющая в Законе об оценочной деятельности (в ред. Закона № 157-ФЗ) несоразмерно усилена тройной ответственностью оценщика (обязательное страхование, обязательные выплаты в компенсационный фонд и имущественная ответственность). Данные меры – нс на пользу развитию свободных рыночных отношений и игнорируют тот великий инструмент в борьбе за качество, который называется профессиональной репутацией.

Основные этапы оценки недвижимости

Наименование параметра Значение
Тема статьи: Основные этапы оценки недвижимости
Рубрика (тематическая категория) Производство

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Проведение оценки включает в себя шесть базовых этапов:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и к отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. Оценщик осуществляет сбор и обработку: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, крайне важно й для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определœения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также выбирают аналоги объекта оценки, и обосновывает их выбор.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из всœех возможных подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) следующие подходы:

затратный подход, основанный на определœении денежных средств, необходимых для приобретения земельного участка и для создания точной копии объекта оценки (с учетом износа и прибыли предпринимателя);

сравнительный подход, предусматривающий определœение равновесной цены на основании сравнения объекта с аналогичными объектами, проданными или предложенными на местном рынке недвижимости; доходный подход, основанный на определœении текущей стоимости будущих доходов от эксплуатации и перепродажи объекта оценки. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определœение итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик на базе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, в случае если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Основные этапы оценки недвижимости - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Основные этапы оценки недвижимости" 2017, 2018.

Это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Весь процесс оценки объекта недвижимости состоит из шести этапов, а именно:

  • 1) определение задачи,
  • 2) составление плана оценки,
  • 3) сбор и проверка информации,
  • 4) применение наиболее целесообразных подходов к оценке объекта и анализ вариантов лучшего использования,
  • 5) согласование,
  • 6) отчет о результате оценки стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этих этапов.

Этап 1. Определение задачи.

Условие задачи безусловно диктует клиент, Он определяет, для какой цели производится оценка. Но оценщик очень тщательно и щепетильно должен уточнить все интересы и намерения клиента, поскольку от правильно поставленной задачи будет зависеть и результат. При этом обязательно необходимо и важно идентифицировать реальный объект и определить связанные с ним юридические права.

Этот этап должен непременно включать в себя следующие элементы:

  • -идентификацию объекта недвижимости;
  • -установление и уточнение юридических прав;
  • -дату оценки;
  • -описание целей оценки;
  • -определение вида стоимости;
  • -определение дополнительных условий.

Этап 2. Составление плана оценки объекта недвижимости.

После определения и уяснения задачи необходимо искать пути её решения.

Это целесообразнее всего сделать через структурирование процесса оценки, т.е. составления общей схемы, предусматривающей рассмотрение в первую очередь общих факторов, а затем уже более специфических. Например, с регионального уровня стоимости идентичных объектов необходимо переходить (спускаться) к стоимости на уровне местного рынка или его сегмента. На нижнем уровне осуществляется анализ конкретных факторов, влияющих на стоимость данного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.

Последовательность процедур этого этапа включает:

  • 1) определение требований к информации;
  • 2) выявление источников её получения;
  • 3) идентификацию наиболее подходящей методологии;
  • 4) определение затрат времени и трудозатрат;
  • 5) составление плана работы;
  • 6) конкретизация предложений об условиях выполнения задания и гонораре;
  • 7) подписание договора.

Необходимо заметить, что последние пункты служат для уточнения и повышения ответственности и оценщика, и клиента.

Этап 3. Сбор и анализ информации.

Очевидно, что реальная оценка стоимости объекта недвижимости может быть получена при наличии полной и достоверной информации, включающей как общие, так и специальные данные.

К общим данным относятся сведения экономического, социального, правового, экологического характера. Источниками такой информации являются статистические отчеты, финансово-экономические издания и журналы по оценке недвижимости. Для достоверной оценки необходимо также знать уровень инфляции, ставки банковского кредита и реинвестирования, покупательскую способность, уровень цен, занятости и др.

К общим относятся и данные о районе местонахождения объекта оценки.

Специальные данные должны содержать сведения о праве собственности на объект, общую характеристику земельного участка и факторов, улучшающих качества объекта.

Физическая характеристика земельного участка должна быть полной и отражать наиболее важные его параметры:

  • -площадь и форму (т.е. размер, границы по улице, реке, магистрали);
  • -топографические и ландшафтно-композиционные особенности (рельеф, пейзаж, наличие водоёмов, растительности);
  • -описание ближайшей прилегающей к участку территории (наличие дорог, подъездных путей, остановок общественного транспорта, застройки), социальной инфраструктуры;
  • -возможные улучшения на участке (развитие элементов существующей инфраструктуры).

Необходимо также иметь информацию о продажах и доходности аналогичных объектов, затратах на их создание, что потребуется при оценке недвижимости тем или иным методом.

Этап 4. Анализ вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости предполагает поиск возможностей увеличения дохода как от земли, так и от строений.

Этап 5. Согласование.

В ходе этого процесса (называемого «экзаменом совести») оценщик заново проверяет достоверность информации, применимость тех или иных принципов оценки, заново пересматривает показатели стоимости и определяет окончательный результат.

Согласование предусматривает следующие процедуры:

  • -обзор факторов стоимости в их связи с принципами оценки;
  • -повторную проверку статистических и вероятностных показателей;
  • -логические рассуждения и суждения на основе здравого смысла по показателям рассмотренных вариантов;
  • -окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта после сведения показателей оценки в итоговую таблицу.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 пунктом 16 проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

Информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

Информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

В процессе деятельности оценщика и отчетах ООО «Капитал» описание процесса прослеживается следующим образом:

1) Осмотр объекта.

2) Изучение документации, предоставленной Заказчиком.

3) Сбор необходимой информации для выполнения расчетов.

4) Применение общепринятых подходов к оценке имущества: затратного, сравнительного и доходного.

5) Согласование результатов и определение итоговой рыночной стоимости объекта.

6) Написание отчета об оценке.

Состав и содержание исходной информации.

ООО «Капитал» осуществляет оценку стоимости недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, интеллектуальной собственности и стоимости предприятия (бизнеса).

Во время прохождения производственной практики проводилась работа по определению рыночной стоимости производственно складского помещения.

Исходной информацией при оценке объектов недвижимости является:

1. Технический паспорт;

2. Свидетельство на право собственности;

3. Балансовая стоимость;

4. Информация, полученная в процессе визуального осмотра.

Исходной информацией при оценке машин и оборудования является:

1. Технический паспорт;

2. Инвентаризационная ведомость;

3. Акты технического состояния;

4. Результаты визуального осмотра;

5. Сведения о проведенном ремонте (капитальном и профилактическом).

Оценка объекта.

За время прохождения производственной практики я приняла участие в проведении оценки торгово-офисного помещения, общей полезной площадью 171,6 кв.м, расположенного на первом этаже здания, находящегося по ул. Московская, 289, в г. Калуга - (далее Объект) и написании отчета об оценке.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для консультирования Заказчика относительно рыночной стоимости объекта. Оценка определяет рыночную стоимость полного права собственности на объект.

Рынок земли:

Сегодня земельный рынок в России характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения могли находиться в собственности, то земля до недавнего времени, с учетом введения в действие Земельного кодекса РФ с 30 октября 2001 г., предоставлялась только в аренду или в пользование. Практика хождения на рынке земельных участков как объектов собственности практически отсутствует, информация о сделках подобного рода крайне ограничена. До настоящего времени, в основном, приходится оперировать отношениями аренды земельных участков.

Состояние рынка земельных участков на дату оценки: рынок купли-продажи аналогичных земельных участков и имущественных прав на них пассивный и находится в стадии формирования.

Состояние рынка аренды земельных участков:основным арендодателем земельных участков выступает органы местного самоуправления; ставка арендной платы устанавливается административно исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению и назначения улучшений.

Право заключения договора аренды является платным. Участки земли могут арендоваться на конкурсной основе. Арендатором может выступать любое юридическое и физическое лицо.

Рынок земли под объектами недвижимости коммерческого назначения, в условиях проведенной приватизации предприятий и отсутствия полного кадастрового учета, оценки и механизма купли-продажи, практически отсутствует.

Однако, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определил, что «при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном» настоящим Законом.

До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются законодательными органами Субъектов РФ в размере от 0,7 до 1,3».

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объектов. Методы оценки недвижимости зависят от принимаемого подхода.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж. При применении этого метода стоимость недвижимости коммерческого назначения определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов.

Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода:

Метод применяется для оценки как застроенных земельных участков, так и незастроенных земельных участков). Условие применения метода:

ð наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (элементов сравнения);

2. Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3. Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Расчет рыночной стоимости земельного участка

Рынок продаж земельных участков на территории Калужской области достаточно развит, поэтому оценщик счел возможным и достаточным стоимость земельного участка, застроенного оцениваемыми строениями, определить методом сравнения продаж.

Основные этапы оценки земельных участков методом сравнения продаж.

1-й этап. Изучение состояния и тенденций развития рынка земли и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым, проданные или предлагаемые относительно недавно.

2-й этап. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

3-й этап. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых аналогов на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.

4-й этап. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для получения информации о сделках купли-продажи земельных участков в г.Калуге оценщиком проведен анализ рынка земельных участков по еженедельным рекламно-информационным изданиям, а так же по различным информационным базам данных Интернет-порталов.

В результате проведенного информационного поиска выявлены объекты-аналоги застроенных земельных участков, выставленные на продажу. Перечень объектов - аналогов и описание их основных характеристик приведен в таблице.


Эллемент сравнения Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5
Тип объекта Застроенный земельный участок Не застроенный земельный участок Не застроенный земельный участок Не застроенный земельный участок Не застроенный земельный участок
Местоположение г. Калуга, Терепец, ул. Московская
Площадь, кв.м
Площадь, сотки
Передаваемые права (юр.права и огр.) собственность собственность собственность собственность собственность собственность
Условия финансирования рыночная рыночная рыночная рыночная рыночная рыночная
Условия сделки коммерческая коммерческая коммерческая коммерческая коммерческая коммерческая
Время продажи февраль 2012г. февраль 2012г. февраль 2012г. февраль 2012г. февраль 2012г. февраль 2012г.
Категория земель земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов
Разрещенное использование коммерческое под строительство коммерческих объектов под строительство коммерческих объектов под строительство коммерческих объектов под строительство коммерческих объектов
Наличие коммуникаций все коммуникации на участке коммуникации вблизи участка коммуникации вблизи участка все коммуникации на участке все коммуникации на участке коммуникации вблизи участка
Наличие подъездной дороги есть есть есть есть есть есть
Стоимотсь зем.уч-ка руб/кв.м
Стоимость зем.уч-ка руб/сотка
Источник информации Техническая документация novosel40.ru novosel40.ru novosel40.ru novosel40.ru novosel40.ru
Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5
Местоположение г. Калуга, ул.Московская, 289 г. Калуга, р-н Северный, дер. Лихун г. Калуга, р-н Канищево, ул. Писарева г. Калуга, п. Росва, дер. Городок г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино, ул. Васильковая г. Калуга, р-н Правый берег, дер. Шопино
Передаваемые права Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность
Корректировка №1
Условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные
Корректировка №2
Величина корректировки, руб.
Скорректированная цена, руб./сот.
Условия продажи коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие коммерческие
Корректировка №3
Величина корректировки, руб.
Скорректированная цена, руб./сот.
Дата предложения февраль 2012г. февраль 2012г. февраль 2012г. февраль 2012г. февраль 2012г.
Корректировка №4
Корректировка на уторгование, % 13,0 13,0 13,0 13,0 13,0
Скорректированная цена, руб./сот. 31 500 37 286 31 500 43 500 39 633
Стоимость жилой недвижимости, тыс.руб./кв.м 48,8 48,9 48,9 40,4
Поправка на местоположение, коэф. 0,998 0,998 1,208 0,841 0,841
Скорректированная цена, руб./кв.м 31 437 37 211 38 052 36 584 33 331
Расположение коммуникаций все коммуникации на участке коммуникации вблизи участка коммуникации вблизи участка все коммуникации на участке все коммуникации на участке коммуникации вблизи участка
Корректировка на расположение коммуникаций, коэф. 1,22 1,22 1,00 1,00 1,22
Скорректированная цена, руб./сот. 38 353 45 397 38 052 36 584 40 664
Рыночная стоимость, руб./сот. 39 810
Рыночная стоимость, руб. 676 770

Объяснение корректировок

1. Поправка на право собственности. Наличие прав собственности на землю в сильной степени увеличивает стоимость объекта недвижимости. Данная корректировка компенсирует разницу между правом полной собственности и правом долгосрочной аренды. Так как права собственности объектов-аналогов и объекта оценки идентичны, поправка не вносилась.

2. Поправка на условия финансирования. Так как условия финансирования продажи объектов-аналогов и объекта оценки типичные рыночные, поправка не вносилась.

3. Поправка на условия продажи. Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

4. Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки определена на основании средней по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю. По данным Справочника оценщика недвижимости рекомендуемые значения скидки на торг (уторгование) для недвижимости составляют.

5. Местоположение является одной из ключевых ценообразующих характеристик объектов недвижимости. Корректировка цены сходного объекта на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между сходным объектом и оцениваемым объектом вследствие его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения (расстояние от областного центра, транспортной доступности, удобства подъезда). В том случае, если сходный объект по местоположению уступает оцениваемому объекту, вносится повышающая поправка, если превосходит оцениваемый объект – то понижающая поправка. Величина поправки зависит от степени отличия сходного объекта от объекта оценки по данному критерию: чем больше отличие, тем больше величина поправки и наоборот. При расчете стоимости Объекта оценки, когда необходимо скорректировать стоимость объекта-аналога, отличающегося от Объекта оценки по какому-то параметру применяют следующую формулу:

С оц = С ан × [Р оц / Р ан ] n ,

где:
С оц – стоимость Объекта оценки;
С ан – стоимость объекта-аналога;
Р оц - главный параметр оцениваемого объекта;
Р ан - главный параметр аналога;
n – коэффициент торможения цены.

Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью и главным ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов 0,6 – 0,8.

Расчет величины поправки на местоположение проведен путем сопоставления стоимости жилой недвижимости в местах расположения Объекта оценки и объектов – аналогов с учетом минимального значения коэффициента торможения цены 0,6.

Корректировка на расположение коммуникаций. Наличие коммуникаций непосредственно на территории земельного участка, является ценообразующей характеристикой. Поправка на расположение коммуникаций рассчитана методом парных продаж.

Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство здания плюс затраты на приобретение земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода в достаточной степени специфична.

При оценке объектов недвижимости затратным подходом придерживаются следующей последовательности действий:

1.Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится здание.

2.Расчет рыночной стоимости строений:

Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения).

Определение уменьшения полезности объекта в результате износа:

§ физического, являющегося следствием возраста объекта, природно-климатических факторов, характера эксплуатации объекта;

§ функционального, являющегося следствием несоответствия архитектурного, конструктивного, дизайнерского решения современным стандартам рынка;

§ экономического (внешнего), являющегося следствием негативного влияния внешней среды (окружения) объекта.

Расчет остаточной стоимости здания путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение) всех видов износа. В случае, если в расчетах используется стоимость замещения, то функциональный износ не учитывается, т. к. стоимость замещения включает в себя современные требования и стандарты рынка.

3. Определение рыночной стоимости недвижимости путем суммирования остаточной стоимости здания и рыночной стоимости земельного участка.

Расчет стоимости строительства нового здания (восстановления или замещения)

Восстановительная стоимость объекта недвижимости - это стоимость строительства точной копии оцениваемой недвижимости, а стоимость замещения – это стоимость строительства объекта, имеющего такую же функциональную полезность, но построенного по современным технологиям и в соответствии с текущими рыночными стандартами. Для целей оценки рыночной стоимости наиболее предпочтительным является определение стоимости замещения ввиду ее большей адекватности текущим рыночным условиям и стандартам.

Существует три традиционных метода определения стоимости строительства:

– метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости);

– поэлементный метод;

– сметный метод (или метод количественного анализа).

Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости)

По этому методу текущая стоимость выбранной для расчета единицы измерения объекта умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Как правило, единицами измерения могут быть 1 кв.м или 1 куб.м. В условиях России в качестве удельных показателей используются:

– сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов;

– сборники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС).

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах и нормах определенного базисного периода (1969год).

Поэлементный метод

Оценка стоимости недвижимости рассчитывается так же, как в предыдущем методе, но не для всего здания сразу, а для его частей (элементов, компонентов), имеющих какие-либо существенные различия. Сумма оценок стоимости различных частей здания дает оценку стоимости объекта в целом.

Сметный метод (метод количественного анализа)

Этот метод использует данные инвентаризации всех компонентов (материалов, изделий, оборудования) оцениваемого объекта и данные о всех видах трудозатрат (по объему и стоимости), необходимых для монтажа отдельных элементов и создания объекта в целом. К стоимости материалов и оборудования добавляются накладные расходы и иные затраты, необходимые для воспроизводства объекта, составляется полная смета воспроизводства оцениваемого объекта.

При определении полной восстановительной стоимости были использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости в базисном уровне цен 1969г. на единицу строительного объема здания. Для перехода от цен 1969г. к ценам на дату оценки использовались следующие нормативные документы и справочные материалы:

­ постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г. "Об утверждении индексов стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек";

­ приложение к письму Госстроя СССР от 6.09.90 г. №14-Д "Индексы изменения стоимости СМР, прочих затрат и территориальных коэффициентов";

­ приложение к письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 января 2010 г. N 1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на I квартал 2010 года;

­ Приложение 1 к письму Минрегиона Россииот 07 ноября 2011 г. N 30394-ИП/08 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на IV квартал 2011 года.

Удельная стоимость строительства объекта в ценах по состоянию на дату оценки определялась по следующей формуле:

С 2012 = С 1969 ´ К кор ´ К 1969 - 1984 ´ К 1984 – 1991 ´ К 1991 – 2001 ´ К 2001 – 2012 ,

где С 1969 – стоимость строительства здания в ценах 1969 года (сборники УПВС);

К кор – коррелирующий коэффициент к удельной стоимости здания;

Стоимость воспроизводства по состоянию на дату оценки определялась по формуле:

С = С 12 ´ V + ПЗ + НДС,

где: С 2012 – удельная стоимость строительства в ценах на дату оценки;

V – строительный объем здания, куб.м;

ПЗ – прибыль застройщика принята в размере 24% для торгово офисных объектов и 19% для производственно-складских объектов от стоимости строительства по данным Справочника оценщика недвижимости;

НДС – налог на добавленную стоимость (18%).

Расчет физического износа

Физический износ рассчитан оценщиком на основе визуального обследования с использованием таблиц ВСН 53-86(р). Расчет величины физического износа приведен в таблицах.

№ п/п Наименование элемента Техническое состояние Удельный вес элемента в стоимости или материалоемк., % Фактический износ элемента по результатам исследования, % Доля физического износа элемента в здании, %
Фундаменты Трещины 1,4
Стены и перегородки Глубокие трещины и отпадения штукатурки мес­тами, выветривание швов 5,8
Перекрытия Трещины в плитах поперек рабочего пролета 4,25
Кровля (покрятия) Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки 1,2
Полы Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м 2 на площади до 25% 3,6
Проемы Удовлетворительное состояние 0,6
Отделочные работы Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки 0,6
Внутренние сантехнические и электротехнические работы Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей, патронов и т. д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек
Прочие работы 1,5
Суммарный физический износ с учетом округления 21, 95

Расчет функционального и внешнего (экономического) устаревания не проводился по причине отсутствия признаков этого износа.