Как арендовать площадь в тц. Как открыть точку в торговом центре: пошаговый план. Обращаем внимание на особенности собственного бизнеса

Кризис открывает новые перспективы для малого и среднего бизнеса. С целью сокращения издержек магазины освобождают места и позволяют малому бизнесу сделать такой шаг, как арендовать площадь в торговом центре. Это уникальная возможность выйти на новый уровень, привлечь целевую аудиторию с ТЦ, ТРЦ, ТРК, нарастить объемы прибыли.

Выбираем торговый центр

Прежде чем обеспокоится таким вопрос, как арендовать помещение в торговом центре, важно правильно выбрать место. Необходимо провести небольшое исследование и определить – популярно ли то или иное местоположение среди вашей ЦА. Простейший инструмент исследования ЦА – социальные сети. Так, ресурсы геопозиционирования позволят хотя бы поверхностно представить популярность того или иного места.Например, точка, специализирующаяся на продаже спортивного питания будет уместна в ТРЦ со спортивным залом. А если рядом будет продуктовый гипермаркет, то такой объект торговли вряд ли будет пользоваться большим спросом.

Определяем формат

Перед тем как арендовать помещение в торговом центре, рекомендуется определиться с форматом, поскольку это более 30% успеха. Так, витрины-острова являются оптимальным решением для проведения распродаж, реализации сезонных товаров, парфюмерии, аксессуаров, ювелирных украшений и многого другого.

Выбираем место аренды

При выборе необходимо оценить конкурентов, изучить других арендаторов, их методы мерчандайзинга, товары и многое другое. Так, наибольшим спросом у арендаторов пользуются зоны на первом этаже у входа в ТЦ. Однако собственники часто такие места отдают магазинам с устоявшимся пулом постоянных клиентов. Тогда можно разместить витрины-острова непосредственно на пути к наиболее посещаемым зонам ТЦ. Выбирая, учитывайте потребности вашей ЦА и старайтесь не располагаться близко к конкурентам. Что еще купит ваш клиент в супермаркете? Что вы можете ему предложить такого, чего нет в других магазинах? Ответы на эти вопросы помогут принять правильное решение.

Профессиональное сопровождение

Если вы сомневаетесь в выборе места, обратитесь за помощью к профессионалам. Специалисты нашей компании проведут детальный анализ вашей ЦА, оценят конкурентов и подберут оптимальный вариант для размещения торговой точки, проведут переговоры с собственником, помогут оформить документы.

Как арендовать торговое помещение? Основные правила и приемы

Вообще какое торговое помещение является идеальным для торговли

Аренда торгового помещения для будущего магазина должна всегда рассчитываться таким образом, чтобы быть оправданной с точки зрения ведения торгового бизнеса. И в торговле это наиболее существенно, ведь от удачного или неудачного расположения торговой точки в основном зависит успех предприятия. Ни в коем случае не нужно даже рассматривать расположение торговой точки в месте, где нет покупателей. Причем в данном случае нужно заранее представлять себе усредненный портрет основного покупателя вашего товара, и привязываться именно к мнению покупателей товара, который должен приносить наибольшую прибыль для вашего магазина.

К примеру, вы планируете продавать разливное пиво. В этом случае нужно искать помещения для торговой точки там, где люди живут и отдыхают . В данном случае вам расположение в деловом центре не подойдет, а нужно подбирать место в спальной районе. Ведь дорогое живое пиво люди приобретают, чтобы выпить его в спокойной обстановке у себя дома. Возле станции метро, в центральной части города человек гораздо быстрее купит пиво в бутылке. Или зайдет, чтобы выпить разливного пива, в пивной ресторан или бар.

В случае, когда вы планируете модный бутик с дорогой одеждой, помещение для него нужно выбирать как раз в деловой части города, или в центре города на красной линии, а никак не в спальной районе, где люди обычно приобретают недорогую одежду . В деловом центре, а также в местах отдыха и туристических маршрутов нужно располагать и магазины сувениров, подарков, деловых аксессуаров.

В то же время современные большие магазины мебели и строительных материалов тяготеют к окраинам больших городов . Там существенно дешевле земля или аренда помещений, там удобно располагаются склады и выставочные залы. А доставка крупных партий строительных материалов и мебельных гарнитуров производится автотранспортом, которому расположение на окраине только на пользу – меньше пробок при выезде со склада и проведении маневров.

Отдельного обсуждения заслуживает система поиска предложений об аренде помещения.

То время, когда для поиска таких предложений агентство недвижимости довольствовалось газетой объявлений и информацией в соответствующем отделе горисполкома уже ушло в прошлое. Теперь нужен комплексный поиск. Рассмотрите соответствующие газеты объявлений, сервера поиска аренды недвижимости в интернете, бегущую строку в местной программе телевидения по недвижимости, справочники в печатном виде (если они есть в вашем городе). И только для очень выгодных мест аренды обращайтесь напрямую к застройщикам и владельцам торговых площадей и комплексов. В этом случае вы можете испортить свои отношения с сотрудниками риэлтерских агентств, но одновременно получите существенную экономию в размере арендной платы.

При выборе помещения нужно исходить из главного принципа – удобно ли будет вашим потенциальным покупателям и клиентам попасть в ваше торговое помещение, оформить там заказ, а потом быстро и оперативно получить свою покупку в том месте, где ему будет удобно. В этом случае сразу же рассматривайте в качестве резервного варианта создание удобной торговой площадки (или системы таких площадок) в сети интернет. В этом случае вы сможете получать значительное количество покупателей оттуда, а покупки отправлять прямо со склада по адресу доставки.

До того, так заключать договор аренды, еще раз определитесь с типом планируемого магазина . Будет это аптека или супермаркет, бутик для продажи модной одежды или сетевой крупный продуктовый магазин – от ответа на этот вопрос зависят ваши действия при выборе помещения. Начиная от площади торгового зала до подъездных путей к складу продукции – все эти данные помещения нужно еще до начала работы вписать в планируемые бизнес-процессы торговли вашего магазина. Сейчас, в эру развития и совершенствования компьютерных технологий , эти действия целесообразно провести заранее. Тогда еще на этапе моделирования процессов торговли вы сможете уточнить пригодность данного помещения для ведения планируемого бизнеса.

Еще один важнейший фактор при планировании продаж в торговом зале – проходимость данного места, наличие большого потока потенциальных покупателей. Именно поэтому торговые площади в людном деловом центре стоят очень дорого и пользуются спросом. Для торговли товарами повседневного спроса хороши места возле остановок общественного транспорта, на пересечении оживленных улиц, в людных и посещаемых местах.

Но в последнее время именно высокая цена помещений в центральных частях города и трудность размещения там больших торговых площадей вынуждают крупные супермаркеты разной специализации перемещаться на окраины города, в места с большим потоком автомобилей и удобными местами парковки.

Распространенной ошибкой среди начинающих предпринимателей является концентрация внимания на районах проживания именно обеспеченных жителей . Но нужно сразу, же понимать, что если вы торгуете недорогой мебелью, то фешенебельный квартал – это не лучшее место для организации торговли. При том, что торговые площади в таком районе будут стоить существенно дороже.

Процесс достижения договоренности с арендодателем всегда являлся не простым. Нужно сразу же понимать, что продуманное проведение таких переговоров может сэкономить вам в будущем существенные суммы ежемесячных платежей за аренду. Если вы точно знаете, что большой конкуренции эа это место нет, то чем больше сил и времени вы потратите на проведение переговоров – тем больше сможете получить скидок и отсрочек по оплате. Обязательно проверьте существующую налоговую базу и постановления местных органов власти.

Может оказаться, что при правильном оформлении ваша арендуемая недвижимость может попасть под какую-нибудь акцию или налоговую льготу. Если у вас нет этой информации – проконсультируйтесь с грамотным юристом по недвижимости, ведущем практику в этих местах. Не спешите с подписанием документов, если есть такая возможность.

Так как в соответствии с законодательством право сдачи имущества, в том числе помещений, в аренду принадлежит именно собственнику помещений, то до начала проведения переговоров и подготовки договора об аренде нужно убедиться в наличии у предполагаемого арендодателя соответствующих документов. Без наличия этих документов права арендодателя на предоставление помещений в аренду не будут гарантированы. Вам нужно убедиться в наличии следующих документов и получить на руки их копии:

  1. Свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.
  2. Свидетельство о праве собственности на объект.

Кроме того, необходимо проверить непосредственные полномочия лиц, которые будут подписывать договор аренды.

Если физическое лицо при подписании договора действует на основании устава предприятия – нужно запросить и получить на руки копию этого устава. Еще для комплекта необходима свежая выписка из единого государственного реестра юридических лиц. Наличие такой выписки дает полную информацию об арендодателе. Данная выписка оформлается регистрирующим органом непосредственно по месту нахождения или регистрации Арендодателя в течение пяти рабочих дней.

В случае если физическое лицо, подписывающее договор, планирует это делать на основании доверенности, запросите копию этой доверенности . В ней обязательно должно указывается право этого физического лица заключать договора аренды, а также точные данные паспорта.

Если вы заключаете договор аренды не непосредственно с собственниками помещения – тогда нужно запросить письменное согласие настоящего собственника данной недвижимости на сдачу ее в аренду.

И помните – заключение договора аренды в устной форме в соответствии с действующим законодательством невозможно. А несоблюдение формы заключения договора автоматически влечет за собой его недействительность.

В договоре аренды обязательно должны быть соблюдены определенные условия . Самым существенным условием для заключения этого договора служит предмет договора. Предметом данного договора является конкретное имущество, которое передается в аренду по договору. В тексте договора должны быть указаны параметры, которые дают возможность однозначного определения имущества, передающегося по данному договору в аренду. И если такие данные отсутствуют или они не дают возможности однозначно оценки –данный договор аренды признается не заключенным в соответствии с (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Многие люди приходят к решению, что работать на кого-то не выгодно, не интересно, нецелесообразно. Намного приятнее открыть свой бизнес и быть самим себе директором. Однако не каждый бизнесмен имеет возможность приобрести недвижимость в собственность для бизнес-целей. В таком случае выгодным решением может стать аренда торгового помещения.

Выбирая место для аренды, учтите особенности вашего бизнеса. Проработайте те части города, в которых сосредоточено большее число потенциальных потребителей продукции. Например, магазин с сувенирами целесообразно разместить в центре, где часто прогуливаются туристы, а детские товары можно продавать и в спальных районах, возле садиков, школ, предприятий. Не соглашайтесь сразу на первый попавшийся вариант. Рассмотрите несколько предложений, чтобы выбрать лучшее из них. Посчитайте, хватит ли вам предлагаемой площади, чтобы нормально разместить товар, имеется ли место для склада. Уточните о возможности дальнейшего расширения торговой площади. Порядок взаимоотношений сторон при осуществлении аренды регулируется 34 статьей ГК РФ. Перед тем как подписывать какие-либо документы и оплачивать стоимость аренды, убедитесь, кому принадлежит рассматриваемая в качестве аренды недвижимость. Для этого следует запросить выписку из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав). Договор аренды торговой площади заключается между арендатором, арендодателем. В качестве арендодателя обычно выступает собственник или уполномоченное лицо (тогда должен быть оформлен соответствующий документ, например, доверенность). Арендуемое торговое место должно иметь точную идентификацию. Особенно этот пункт касается торговых центров: должен быть указан не только полный адрес ТЦ, но и в обязательном порядке этаж, номер места (устанавливается условно арендодателем), метраж помещения (выписка из БТИ).

Кроме самого договора аренды, должны быть в наличии еще и приложения. Это может быть как несколько, так и один документ, например:
  • правила использования арендуемой торговой площади;
  • условия оказания эксплуатационных услуг;
  • условия проведения ремонтных работ в помещении по инициативе и силами арендатора в течение срока аренды;
  • детальный план этажа, имеющий четко обозначенные торговые площади и др.

Если срок аренды составляет более 11 месяцев, необходимо зарегистрировать договор в Федеральной Регистрационной Службе. Для этого следует написать заявление о государственной регистрации прав. При этом арендатор (индивидуальный предприниматель) должен предоставить копию своего свидетельства о регистрации ИП, свидетельство о постановке на налоговый учет. А от арендодателя требуются документы на помещение, сдаваемое в аренду, учредительные документы, основание уполномоченного лица (выписка из протокола собрания акционеров). В договоре аренды четко должны быть указаны:
  • права, обязанности сторон;
  • взаимная ответственность;
  • порядок доступа;
  • условия досрочного расторжения;
  • порядок уплаты эксплуатационных, коммунальных платежей.
Непосредственно в момент передачи торговой площади в аренду, при ее возврате необходимо составить акт передачи имущества. В нем фиксируется состояние объекта, все имеющиеся недостатки. Это позволит избежать проблем с арендодателем при возврате помещения.

При оформлении договора аренды старайтесь учесть все мелочи и нюансы, чтобы потом у вас не болела голова и не пришлось переплачивать лишние средства.

Как избежать потери обеспечительного платежа и обезопасить свои инвестиции, при аренде помещения в торговом центре, на какие пункты договора стоит обращать особое внимание и как избежать штрафных санкций, со стороны арендодателя. Обо всем этом и многих других нюансов, Вы сможете узнать из нашей статьи.

В закладки

Не надо боятся договор, его надо согласовывать.

Если ваш бизнес связан с торговлей, и вы планируете арендовать помещение в Торговом Центре, то эта статья, поможет вам, не только сохранить ваши инвестиции, но и избежать различные, не совсем приятные, ситуации.

Существует два вида, договоров аренды коммерческой недвижимости - краткосрочный (сроком не более 11 мес.) и долгосрочный (сроком от 1 года и более). Мы дадим практические советы, по каждому из таких договоров.

Совет 1. Чтобы определиться, какой вид договора вам подходит, первое что надо сделать, это определиться с размером инвестиций и сроком окупаемости проекта. Если ваш проект, может окупиться от 3 до 6 мес., то в этом случае, можно заключать краткосрочный договор. Если же, ваши инвестиции окупаются от 6 месяцев и более, то лучше заключить долгосрочные арендные отношения. Иначе получится так, что вы окупите инвестиции за 6-8 месяцев, а на заработок чистой прибыли, у вас останется всего лишь 5-3 месяца.

Совет 2. Для защиты своих инвестиций, при заключении краткосрочного договора аренды, обязательно пропишите пункт, согласно которому, в случае досрочного расторжения договора аренды по вине арендодателя (в период окупаемости ваших инвестиций), он обязан будет возместить вам все понесенные убытки. Но здесь стоит учитывать такой момент, что все убытки должны быть обязательно подтверждены документально, поэтому сохраняйте все чеки и счета.

Совет 3. В долгосрочном договоре аренды, для защиты ваших инвестиций, можно прописать мораторий, на односторонний внесудебный выход арендодателя, на срок окупаемости ваших инвестиций, либо полный запрет на внесудебное расторжение, на весь срок договора. Но здесь надо учитывать несколько моментов: 1. Арендодатель тоже не дурак, и может потребовать от вас зеркальных условий. 2. В случае, если удалось договориться о моратории, то постарайтесь чтобы этот срок, не был равен сроку окупаемости инвестиций, всегда берите запас на несколько месяцев. 3. В случае нарушения вами, условий договора, арендодатель имеет право, расторгнуть с вами договор, согласно ГК РФ, в таком случае, вы потеряете не только свои инвестиции но и "попадете" на штрафные санкции.

Совет 4. У каждого ТЦ, свои требования к договорам, а так же у менеджеров по аренде, иногда бывают дополнительные бонусы, которые они получают за согласование некоторых условий. Поэтому, по каждому важному для Вас пункту, можно и нужно вести переговоры. В редких случаях, обычно это в топовых ТЦ, бывает так, что основные условия договора, окончательные и редакции не подлежат.

Совет 5 . Краткосрочный договор, проще расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке. Самое главное, прописать сроки уведомления о таком выходе из договора, обычно это не более 1-2 месяцев. Так же, его не надо регистрировать в Росреесторе.

Совет 6. Обязательным условием, при досрочном расторжении договора, согласуйте возврат депозита, либо его зачет в последний месяц аренды. Практически все ТЦ, пытаются подписать договор так, чтобы при досрочном одностороннем выходе арендатора из договора, депозит оставался в виде штрафа у ТЦ. Продавливайте администрацию ТЦ, всеми удобными способами, как вариант - можно увеличить срок уведомления о выходе до 3-х месяцев, это вполне адекватный срок, при котором арендодатель сможет найти, на ваше место, нового арендатора. Но здесь есть один нюанс: Например, через три месяца торговли, Вы поняли, что ваш бизнес не будет приносить ожидаемого результата и работать на аренду и зарплату сотрудникам, а возможно и в минус, нет ни какого смысла. В этом случае, проще будет оставить депозит ТЦ, в виде штрафа, чем еще лишних три месяца нести расходы по ведению бизнеса.

Совет 7. После окончания краткосрочного договора, вы можете не иметь преимущественное право, перед другими арендаторами, на пролонгацию. Это значит, что после окончания срока договора, арендодатель может предложить вам арендовать помещение, на совсем других условиях, либо может просто выселить вас, без объяснения причин. Но такое преимущественное право, можно прописать в договоре, но опять же, оно не будет гарантировать вам, пролонгацию договора, на первоначальных условиях.

Совет 8. Бюджет на аренду, в инвестициях, закладывайте сразу на 2-3 месяца. Так вы сможете избежать штрафных санкций, в случае задержки оплаты по платежам, если ваш бизнес в первые месяцы не будет приносить прибыль.

Совет 9. Если вы решили, что ваш бизнес будет существовать долго и благополучно, и вам просто необходим долгосрочный договор, то стоит учесть несколько важных моментов: 1. Долгосрочный договор, подлежит обязательной регистрации в Росреесторе. 2. Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, на арендуемое Вами помещение, должен быть выделен отдельный кадастровый номер. У всех ТЦ, есть только один кадастровый номер, на все здание, в связи с чем, им не выгодно под каждого небольшого арендатора, оформлять отдельный кадастровый номер. 3. Если все таки, вам удалось договориться с ТЦ, подписать долгосрочный договор, то будьте готовы нести все затраты по его регистрации.

Совет 10. В долгосрочном договоре, обязательно прописывается размер ежегодной индексации арендной ставки, но не более одного раза в год. У каждого ТЦ, свои аппетиты на этот пункт, обычно размер варьируется от 5 до 20% от месячной аренды. Этот пункт, так же можно согласовывать на выгодных для вас условиях.

Совет 11. Долгосрочный договор, может быть и краткосрочным. Обычно, в долгосрочном договоре, прописывается срок, в который одна из сторон, обязана зарегистрировать настоящий договор, обычно этот срок составляет максимум до одного года. В случае, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок, то такой договор считается краткосрочным, с автоматической ежегодной пролонгацией, но не более 3-х или 5-ти раз, все зависит от срока договора.

Совет 12. В самом начале переговоров, обязательно уточните у менеджера, о дополнительных платежах и обязательствах. Помимо ежемесячной арендной платы, дополнительные платежи могут включать в себя - эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; страхование помещение на время проведения СМР или же на весь срок аренды; дополнительная реклама на фасаде ТЦ; платный туалет для ваших сотрудников (да-да и такое иногда бывает). К обязательным дополнительным условиям, могут относится - установка счетчиков учета посетителей в Вашем помещении; участие вашего магазина в промо-акциях ТЦ; оформление рекламных конструкций, согласно общей концепции ТЦ и изготовление возможно только у их подрядчиков.

Совет 13. Обязательно ознакомьтесь, с внутренними правилами ТЦ. В случае их нарушения, вашими сотрудниками, вам могут грозить существенные штрафы, вплоть до расторжения договора, без возврата депозита.

Совет 14. Важным моментом, будет необходимость согласования ассортиментного перечня, вашего магазина. Его лучше сделать в виде приложения к договору. Перед началом ведения переговоров, первым делов вышлите этот перечень менеджеру ТЦ, для согласования. Советуем внести в список не только тот товар, с реализацией которого вы уже точно определились, но также вносите товар который возможно появится в вашем ассортименте в будущем. Очень часто бывает, что у крупных арендаторов ТЦ, есть эксклюзив на определенный товар (особенно это касается продуктовых супермаркетов), и может получится так, что когда вы приступите к торговле, выяснится, что товар на который вы возлагали самые прибыльные надежды, находится на эксклюзиве у другого арендатора и реализация его вами, не возможна. Это очень важный момент, к которому стоит отнестись со всей серьезностью и тщательно продумать.

Совет 15. Приготовьтесь к тому, что перед подписанием договора, у вас могут запросить, проект вашего магазина (визуализацию, планограмму). Если у вас сложное и специфическое оборудование, то для решения этой проблемы, лучше обратиться к специалистам (хотим предупредить сразу, удовольствие не из дешевых). Так же, необходимо замерить само помещения, для правильной расстановки оборудования, и здесь также, лучше обратиться к специалистам по замерам.

План помещения, вариант 1.

План помещения, вариант 2.

Совет 16. Особое внимание, обращайте на штрафные санкции, при просрочки платежей. Вот пример, по более выгодным для вас условиям: Размер пени, по просроченным платежам, должен быть не более 0,1 - 0,5%, от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, но общая сумма пени должна быть не более 5%, от общей суммы постоянной арендной части.

Совет 17. Помните, что систематическое нарушение сроков уплаты по платежам, может привести к досрочному расторжению договора, с потерей обеспечительного депозита. Пропишите в договоре, что к систематическим нарушениям, относятся нарушения допущенные более 2-3 раз, за один календарный год.

Совет 18. Заранее уточняйте время, когда разрешено проводить строительно-монтажные работы (СМР), внутри помещения, а также доставку строительного материала и оборудования. В большинстве случаев, такие работы, разрешается проводить только в нерабочее время ТЦ, т.е. ночью. Учтите, что за работу в ночное время, строители и рабочие могут потребовать с вас, дополнительную плату.

Совет 19. Заранее уточняйте нюансы по доставке товара: время доставки товара и на каких машинах разрешено доставлять товар (иначе может возникнуть ситуация, когда вы привезете товар на фуре, а ей просто технически нельзя будет заехать на территорию ТЦ); есть ли в ТЦ тележки, для внутреннего перемещения товара по ТЦ, если есть, то платные или бесплатные (данное уточнение, поможет вам избежать, дополнительных расходов при доставке товара на точку).

Совет 20. Обращайте особое внимание, на такие пункты договора, как штраф за несвоевременный выход на СМР и штраф за несвоевременное открытие торговой точки для посетителей. Если для СМР, вы нанимаете подрядчика, то обязательно в договоре с ним, пропишите ответственность и возмещение убытков, за несвоевременное выполнения им сроков работ. Помимо срока арендных каникул, на время которых дается проведение СМР, постарайтесь взять дополнительно 1-2 недели на подготовку к открытию магазина. Это поможет избежать вам штрафы, за нарушения сроков открытия магазина для посетителей. Стоит учесть, что такие штрафы, иногда достигают несколько сотен тысяч рублей, за каждый день просрочки.

Совет 21. Заранее выясните, каким способом и за чей счет, будут закрываться витрины вашего помещения (в случае их наличия), на время проведения СМР. Иногда это бывают баннеры самого ТЦ, а иногда, администрация обязывает завешивать витрины, баннером арендатора.

Совет 22. В процессе переговоров, сразу же выясняйте о всех скрытых (и не только) коммуникациях, которые проходят в полу или стенах вашего помещения (эту информацию обязан точно знать инженер ТЦ). Наличие данной информации, позволит вам избежать крупных неприятностей, при проведении СМР. Например, ваши строители будут сверлить отверстие в стене и попадут в водопроводную трубу, не трудно себе представить, какие из этого "вытекут" последствия.

Совет 23. Это будет полезный совет, для тех, кто решил открыть торговую точку на особо контролируемых объектах, в частности в аэропорту. Для допуска вашей строительной бригады к СМР, всем ее участником, прийдется пройти тщательную проверку ФСБ, и здесь могут возникнуть серьезные проблемы. Например, если кто-то из рабочих имеет в прошлом судимость, то бдительные сотрудники ФСБ, не допустят такого рабочего на проведение СМР. Поэтому, стоит заранее уточнить, какие существуют ограничения для персонала (и не только в строительной бригаде), по допуску на объект.

Совет 24. В договоре обязательно пропишите, прямо конкретной цифрой, что арендодатель гарантирует выделить необходимое для вашего магазина, количество электроэнергии в кВт-ах.

Совет 25. Для того, чтобы обезопасить себя, от попадания под ротацию арендаторов, со стороны администрации ТЦ, обязательно пропишите в договоре, условия по которым данная ротация может проводиться только по обоюдному согласию сторон, либо исключена вообще. Иначе, через пол года вашей работы на выгодной вам локации, вас могут "попросить" переехать в какую-нибудь глушь. Если же ротация, будет проводиться в связи с реконцепцией или же реконструкцией самого ТЦ, то целесообразно будет прописать условия, по которым администрация обязана будет возместить вам, все понесенные убытки (не забываем, сохранять все чеки и счета, т.к. возмещение возможно только по документально подтвержденным убыткам).

Совет 26. Обязательно составляйте, следующие приложения к договору аренды: Приложение №1 Поэтажный план размещение помещения в ТЦ. На данной плане, обязательно выделите в рамку ваше помещение, и обозначьте ее как - границы арендуемого помещения; Приложение №2 Ассортиментный перечень (см. Совет 14.); Приложение №3 Форма Акта приема-передачи помещения; Приложение №4 Форма Акта возврата помещения; Приложение №5 Акт разграничения эксплуатационной ответственности. В данном Акте, тщательно пропишите и обозначьте границы эксплуатационной ответственности, между арендодателем и арендатором, по инженерным сетям. (приложение не обязательное но очень полезное); Приложение №6 Разделительная ведомость. Здесь тщательно пропишите, за какие работы отвечает арендодатель, а за какие арендатор, кто их выполняет и кто оплачивает; Приложение №7 Места размещения рекламно-информационных материалов арендатора на фасаде помещения. В данное приложение, вставьте фото фасада помещение и в рамку выделите, все согласованные с арендодателем рекламные места. Так же стоит прописать, их технические характеристики (размеры, используемый материал и т.д.); Приложение №8 Внутренние правила пользования ТЦ.

Совет 27. В пункте, где указан размер постоянной арендной платы, указывайте так же, что входит в постоянную арендную плату (реклама на фасаде помещения, коммунальные платежи и т.д.).

Совет 28. Обязательно, прописывайте в характеристиках помещения, следующие данные: Точный адрес ТЦ; Этаж, на котором расположено помещение; Точную площадь, арендуемого помещения; Номер помещения, согласно кадастровой документации ТЦ (обратите внимание - не внутренняя нумерация, а именно по документации которую выдали гос органы, т.к. внутренняя нумерация, может постоянно меняться администрацией ТЦ). Но бывают случаи, когда ваше помещение, просто не существует на данной документации, в этой ситуации, советуем как можно детальней обозначить помещение, на плане в Приложении Поэтажного плана, для возможности его идентификации, в случае возникновения спорных вопросов;

Совет 29. Если ваш бизнес связан с общепитом, либо вам требуется водоснабжение и канализация, заранее уточняйте о их наличии, либо возможности проведения таких коммуникаций, во внутрь помещения.

Совет 30. По возможности, избегайте нарушения условий договора аренды, но если вдруг у вас возникают какие-либо проблемы, не избегайте общения с администрацией ТЦ, а всегда обращайтесь к ним заранее, не затягивайте ситуацию до критического момента, в большинстве случаев, они могут пойти вам на уступки. Но не стоит этим злоупотреблять.

Совет 31. Прежде чем приступать к согласованию и подписанию договора, выпишите для себя, все нюансы и варианты возникновения различных ситуаций, определите для себя, все возможные риски. Всегда помните простое правило "договариваться обо всем, лучше на "берегу" и желательно закрепить все документально". Так же, следует знать, что у каждого ТЦ, свои правила и требования, договор может быть и на 5-ти страницах, а может и на всех 50-ти. Желаем вам процветания и успехов.

По оценкам специалистов чуть больше 50% мелкого бизнеса занято розничной и оптовой торговлей. Пережитки 90-х годов, когда каждый второй пытался торговать, не оставляют и новейшую Россию. И хотя участники рынка активно осваивают виртуальные торговые площадки, от реальных пока никто не отказывается. Мелким предпринимателем иметь помещение в собственности - большая роскошь, а вот аренда подходит. Давайте разбираться, как арендовать торговую площадь, что предусмотреть в договоре, и с какими сложностями можно столкнуться в процессе.

Фото Рози Енокян

Торговая площадь - это что

Если судить с точки зрения обывателя, то торговая площадь - место, где продают товар. Налоговый кодекс площадь торгового зала определяет как место, где демонстрируют товар, продают его, совершают расчеты и обслуживают клиентов. При этом, в законе нет понятия торговая площадь, есть площадь торгового зала и торговое место. Понимание и классификация этих понятий необходимы для исчисления налога. Подробнее смотрите в статье«Как определить торговую площадь для ЕНДВ» .

Если исходить из экономической классификации площади, то можно выделить:

  • отдельный объект (магазин);
  • павильон в крупном торговом центре;
  • не стационарные объекты - киоск или лавка под открытым небом.
При этом, выбор места для торговли зависит от характеристик товара, наличия конкурентов на территории, специфике местности. Подробнее о торговой недвижимости можно прочитать

Магазин будет иметь узкую направленность, отсутствие так называемой пятой полки (совместная продажа разных товаров, например хлеб и бытовая химия) влияет на покупательский спрос. В торговом центре - большая проходимость, но и высокий уровень конкуренции. Киоски и лавки начинают выходить из моды, мелкие розничные сети проигрывают монополистам, которые распространили торговые сети на территории одного территориального образования.

Аренда торговой площади в зависимости от классификации

Вариант 1 - арендуем отдельное помещение (магазин)

Прежде чем заключать договор проанализируйте, почему у собственника не получился бизнес: торговал ли он не тем товаром или место не людное и спрос мизерный. Если Вы решили, что у Вас продажи пойдут - подписывайте договор.

Правовые нюансы

  • Если собственник муниципалитет, аренда только через аукцион. Процедура описана в статье «Как арендовать недвижимость у администрации» .
  • Обязательное условие - объект сделки, само помещение. Предусмотрите вопрос с неотделимыми улучшениями и капитальный ремонтом, а именно:
    • в случае расторжения договора, чтобы будет с улучшениями, которые арендатор произвел за свой счет;
    • кто будет осуществлять капитальный ремонт и за чей счет;
    • кто будет оплачивать коммунальные платежи и услуги. Формально - заключать договор ресурсоснабжающими организациями может только собственник. Вместе с тем, платежи чаще ложатся на арендатора. Будьте внимательны - нельзя платить «коммуналку» как ежемесячный арендный платеж.
  • Предусмотрите порядок расторжения договора - по чьей инициативе, основания для отказа от исполнения.
  • Если вырученные средства от продажи составляют больше 25% дохода от всех розничных сетей продовольствия, увеличивать торговые площади, в том числе и за счет аренды, нельзя.
Вариант 2 - аренда части помещения

Имеется в виду, что арендуется павильон в ТЦ или магазине. Проблема в том, что павильон - не является помещением, у него нет отдельного кадастрового паспорта. Уточнить характеристики - можно только посредством поэтажного плана. Сведения актуальны - если не проводилась реконструкция.

Росреестр часто отказывает в регистрации долгосрочной аренды, ссылаясь на отсутствие документов на часть помещения невозможность индивидуализировать объект. Суды считают данный отказ неправомерным и активно поддерживают стороны сделки, разрешая регистрировать долгосрочную аренду части помещения.

Какую осмотрительность должен проявить собственник

  1. До подписания договора посмотреть объект. Несоответствие площади реальной и указанной в договоре может стать проблемой при исчислении налога.
  2. Определить назначения помещения. Если вам сдали закуток в подвале, то заниматься там, например продажей косметологических препаратов - нельзя.
  3. В договоре указать все признаки павильона, местоположение, номер, внешнее и техническое описание. Это нужно, чтобы предупредить варианты с двойной арендой.
Вариант 3 - аренда киоска или лавки

Форма и содержания договора будут зависеть от того, киоск или лавка - стационарные конструкции или легкие переносные. Об аренде киоска и лавки .

Регистрация - обязательна или факультативна.

Обязательна, если срок больше года. Многие мелкие бизнесмены всячески пытаются уйти от долгосрочно аренды. Причина - долгая и финансово затратная процедура.

Чтобы избежать регистрации надо заключить аренду на 11 месяцев и потом продлевать на тот же срок (договоры до года не регистрируются).

Часто арендатор и арендодатель не вносят в ЕГРП и долгосрочную аренду. В этом случае, судебная практика исходит из того, что отношения сохраняются для сторон договора.

Внимание: учесть арендные платежи в расходах на содержание имущества можно только после регистрации договора аренды.

  • Изучите документы на помещение, здание.
  • Собственник должен представить поэтажный план на объект. Выясните наличие и соответствие характеристик того павильона, части помещения, которые вам предлагают.
  • Посмотрите на сайте Росреестра выписку из ЕГРП. Сколько собственников у здания, кто может распоряжаться.
  • Не заключайте договор без указания срока. Такую сделку можно расторгнуть без объяснения причин. Арендодатель предупредит вас за 3 месяца, а вы будете нести издержки на переезд, поиск нового места, хранение своего товара и так далее.
В заключение хочется сказать, что хоть и конкуренция в области торговли высока, многие предприниматели, берясь за дело сейчас, зарабатывают деньги. Аренда торговых площадей необходима на первом этапе, пока покупать в собственность не за что. Наши советы и рекомендации сэкономят вам деньги на юриста, помогут выбрать оптимальные условия аренды под себя.